La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido recientemente dos contestaciones a consultas vinculantes con los números V0197-25 y V0198-25, introduciendo un cambio significativo en el criterio relacionado con la inversión del sujeto pasivo a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la transmisión de inmuebles hipotecados.
La DGT establece que no se aplicará la regla de inversión del sujeto pasivo cuando se transmita un inmueble hipotecado, siempre que la hipoteca u otras garantías reales se cancelen antes o en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de compraventa. Este cambio podría tener un impacto considerable en el sector inmobiliario, ya que el orden de los pasos en las operaciones inmobiliarias será clave para la gestión de tesorería del adquirente.
Si un inmueble con cargas hipotecarias es adquirido y las hipotecas se cancelan en el mismo acto de la escritura, el transmitente podría tener que repercutir un IVA del 21% al adquirente. Aunque el adquirente podrá recuperarlo total o parcialmente, el impacto financiero de esta operación será significativo. En cambio, si el inmueble se transmite con las cargas hipotecarias retenidas para su cancelación posterior, la regla de inversión del sujeto pasivo podría evitar que el adquirente tenga que hacer un desembolso inicial de IVA, reduciendo el impacto financiero de la operación.
A pesar de que los pronunciamientos recientes aclaran la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo en estas transmisiones, el criterio administrativo ha experimentado cambios continuos en los últimos años. Por lo tanto, es recomendable realizar un análisis caso por caso antes de llevar a cabo cualquier transacción que implique inmuebles hipotecados.
La DGT también ha reafirmado su criterio respecto a las unidades económicas autónomas en la transmisión de establecimientos hoteleros. Según la jurisprudencia comunitaria y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), para que exista una unidad económica autónoma a efectos de IVA, los elementos transmitidos deben poder desarrollar una actividad empresarial o profesional por sí mismos. En este contexto, la transmisión de un hotel en construcción se encuentra sujeta a IVA y no está exenta.
Este cambio de criterio introduce una incertidumbre jurídica importante para los inversores, especialmente en el sector hotelero, ya que algunas administraciones autonómicas siguen un criterio distinto al de la DGT. Así, es crucial analizar detalladamente cada operación para determinar si corresponde aplicar la inversión del sujeto pasivo o no, dependiendo de cómo se gestionen las hipotecas y las cargas asociadas al inmueble.
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